不動産を売却してばれるか心配な人
「不動産を売却したら、家族や会社や税務署にばれるんだろうか。。。」
「不動産を売却して税金払いたくないんだけど、無理？？」
不動産を売却すると、その事実が「家族」「会社」「税務署」に知られてしまうのではないかと心配される方も多いでしょう。
結論として「家族」や「会社」には隠せるかもしれませんが「税務署」にばれる可能性が高くなっています。
「家族」や「会社」には、自分が注意することで隠し通せる可能性は高いです。しかし「税務署」は各機関が法務局や金融機関などから売買情報を収集をしており、ほぼばれる状態になっています。
税務署にばれた場合「お尋ね通知」が届きますが、適切な対応を怠ると、税務調査やトラブルに発展するリスクがあります。
さらに、売却で利益があれば、正しく確定申告を行わないと、後々の罰則の対象になることがあるので、仕組みやリスク、正しい対応方法を理解し、対策を立てておくことが大切です。
この記事では、不動産の売却が「家族」「会社」「税務署」にばれる仕組みや、お尋ね書が届いた場合の対処法などについて解説します。
不動産売却後に損をしないように参考にしてください。
この記事のポイント
- 不動産売却が家族や会社、税務署にばれる原因と対策を理解できる
- 不動産売却時に税務署が情報を取得する仕組みを理解できる
- ばれた場合の適切な対応方法や言い訳の提案を知ることができる
- 確定申告の重要性やリスク回避のための具体的な手順を理解できる
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不動産を売却したことはどこにばれるのか？
不動産売却が「家族」や「会社」にばれる原因や、ばれないようにするための注意点を以下の点で解説します。また「税務署」がどのように情報を収集しているかについても解説します。
- 不動産売却は家族にばれる？
- 不動産の売却を家族にばれないようにするには？
- 家族にばれた場合の言い訳案
- 不動産売却は会社にばれる？
- 不動産の売却が会社にばれないようにするには？
- 会社にばれた場合の言い訳案
- 不動産売却は税務署にばれる？
- 税務署はどこから不動産売却の情報を手に入れるのか
不動産売却は家族にばれる？
自身が注意することで、家族に不動産売却がばれるのを防ぐことが可能です。
売却金額は家族と共有の口座に振り込みしないこと、不動産会社との打ち合わせは、家族のいないところでするなどの対策は必要です。
売却した不動産の利益が家族の共有の銀行口座に振り込まれた場合や、確定申告で税金が発生して家計から支払う必要が生じた場合は、家族に隠すのは難しくなります。
また、家族の共有名義でローンを組んでいる不動産の売却は、家族に書類に署名を求められ、実印の押印なども必要なため、隠して売却するのは無理があります。
不動産の売却を家族にばれないようにするには？
- 郵送物の送付先に注意する
不動産会社や税務署からの郵送物が家族の目に触れないように、送付先を自宅以外に変更するか、郵便局留めにする。 - 連絡手段を限定する
不動産会社や税務署とのやり取りは、家庭で共有している電話やメールアドレスではなく、個人の携帯電話やメールを使う。 - 会話や打ち合わせに注意する
家族に売却の会話を聞かれないように、家以外の場所で打ち合わせを行うか、日常生活の中で売却について話さないように心がける。 - 売却益の入金先を工夫する
売却代金は自分だけが管理している銀行口座に振り込むか、信頼できる名義の別口座に振り分けるなど、家族の目に触れないよう管理する。
家族にばれた場合の言い訳案
家族に不動産売却がばれた場合「資産の見直し」や「家族のための資金確保」を理由に説明することが有効です。
そもそも不動産を所有していることを内緒にしている方もいるかもしれませんが・・・ 以下は案です。
- 資産の見直しが必要だった
- 老朽化による維持費が増加していた
- 将来のライフプランのための資金確保
- 家族の将来的な生活費の負担を軽減したかった
- 投資の失敗を避けるための処置
- 借入金返済のための資金作りだった
- 子どもの学費の準備のために現金化した
- 相続時のトラブルを避けるために売却した
- 物件の管理が困難だったため整理した
- 不動産市場が好調な今が売却の好機だった
最悪の場合「売却したお金で、みんなでディズニーランドにでも旅行へ行こう」と旅行を提案することで、家族のための資金確保をしてくれていたんだ。という安心感を抱かせることもできるのではないでしょうか？
いずれにしても、真摯に理由を説明し、家族との信頼関係を保つことが大切です。
不動産売却は会社にばれる？
不動産売却が会社にバレる可能性もあります。
特に、会社員の場合は住民税の変動が原因でバレることがあります。なぜなら、会社は従業員の住民税を「特別徴収」という形で給与から差し引く制度が一般的で、売却益があると住民税の額が変わるためです。
例えば、不動産売却で大きな利益が出た場合、その譲渡所得に対する住民税が増え、会社の給与システムで反映されることがあります。このとき、会社の経理担当者が住民税の増加に気づくと、なぜ増えたのか理由を尋ねられる可能性が高いです。
一方で、確定申告の際に住民税の「普通徴収」を選択すれば、会社の給与から天引きされることがなく、自分で納付する形になります。
この方法を選べば、会社にバレるリスクを減らせます。ただし、利益の金額や会社の方針によっては完全に隠し通せるわけではないため、注意が必要です。
不動産の売却が会社にばれないようにするには？
- 住民税の徴収方法を選択する
確定申告時には「普通徴収」を選択し、住民税を自分で納付するようにする。特別徴収を選ぶと、会社の給与と合算され、会社に知られる可能性がある。 - 会社での連絡を避ける
不動産会社や税務署からの電話は、個人の携帯電話で受けるようにし、勤務中の連絡は極力控える。 - 入金口座を別に用意する
売却益の入金を、会社の給与口座とは別の個人口座や、信頼できる家族名義の口座などに振り分けて、不自然な入金を回避する。 - 業務時間中の打ち合わせを避ける
業務時間中に会社で不動産売却に関する打ち合わせをしないようにし、売却に関連する業務は就業時間外に行う。
会社にばれた場合の言い訳案
会社に不動産売却がばれて、不都合のあることは少ないと思いますが「家族の事情」や「資産の再配分」「子供の事情での引っ越し」などを理由にあげやすいと思います。以下は案です。
- 家族の急な支出があり資金が必要だった
- 将来のための資産整理が目的だった
- 親族の相続手続きで整理が必要だった
- 知人の資金援助を行うためだった
- 子どもの進学費用を確保するため
- 子どもに学校関係のトラブルがあり転校するため
- 資金運用の一環で現金化が必要だった
- リスクヘッジのために資産の入れ替え
- 物件の維持費が重くなり売却を選んだ
- 住宅ローンの早期返済を目指して売却した
- 不動産の価値が上がっているうちに売却を決めた
不動産売却は税務署にばれる？
不動産売却をした場合、税務署には確実に情報が伝わります。
不動産の所有権の移転は登記制度を通じて行われ、法務局でその情報が管理されており、税務署は、法務局や不動産会社、そして金融機関など複数のルートを通じて売買情報を把握します。
不動産売却には登記が必要です。この登記変更の情報は法務局に登録され、法務局から税務署に情報が共有されます。また、不動産会社が仲介する場合、取引の内容を税務署に報告する義務があるため、これを通じても情報が伝わります。さらに、銀行からの送金記録なども監視の対象です。
以上のように、税務署は法務局や不動産会社、金融機関を通じて不動産の売買情報を確認できるため、隠しておくことはほぼ不可能です。そのため、売却した後には適切な確定申告を忘れずに行うことが重要です。
税務署はどこから不動産売却の情報を手に入れるのか
- 法務局の登記情報
不動産の所有権が移転される際には、法務局で登記手続きが行われます。この登記情報は税務署と連携されており、売却の事実が把握されます。 - 不動産会社からの報告
不動産売買を仲介した不動産会社は、取引内容を税務署に報告する義務があります。そのため、売買契約の内容が税務署に伝わります。 - 金融機関からの送金情報
売買代金の受け渡しや、買主の住宅ローン利用などの際に、金融機関の取引情報が税務署に報告されます。これにより、大きな金銭の移動が確認されます。 - 買主の確定申告
買主が住宅ローン控除を受けるために確定申告を行う際、その情報が税務署に提出されるため、売買事実が明らかになります。 - 抵当権設定の情報
売却先の金融機関が新たに設定する抵当権の情報も、税務署が把握する手段の一つです。抵当権の設定手続きから売却の事実を確認します。
税務署はこれらの情報を組み合わせて、不動産売却の事実を確実に把握しています。そのため、売却の事実を隠すことは難しいのが現実です。
不動産の売却が税務署にばれると「お尋ね」の封書が届く
税務署に不動産売却がばれて、確定申告をしていない場合、不動産をどのような内容で売却したのかを確認するための「お尋ね」の封書が送られてきます。
売却をしても損がある場合は、確定申告はしなくてもいいので、何も悪いことはありませんし、この時点で税金の督促があるわけではありませんので、落ち着いて対応しましょう。
税務署から届く「お尋ね」とは何？
不動産売却後に税務署から届く「お尋ね」とは、売却後の確定申告や譲渡所得に関する情報を確認するための文書です。
税務署は、不動産売却の事実を法務局や不動産会社から得た情報を基に把握しており、確定申告が適切に行われているか確認するために「お尋ね」を送付します。
この文書には、売却価格、取得費、譲渡費用などの詳細を記入し、関連書類の添付が求められることが多いです。
税務署は、不動産の取引があったことは把握できるが、具体的に金額をいくらで取引したのかまで把握できない場合もある。「お尋ね」はそれを把握するための物。
不動産売却でお尋ねが来る確率とは？
不動産売却後に税務署から「お尋ね」が来る確率は、確定申告をしていない場合に多くあります。
税務署は、所有権移転の情報や、金融機関からの送金データ、不動産業者の報告を基に、特定の人に対してお尋ねを送ることが一般的です。
また、売却額が高額であったり、明らかに利益が発生していると判断される取引については、さらに調査の優先順位が高くなる傾向があります。税務署は、毎年の税収確保と不正防止の観点から、多額の利益が動く不動産売買を重点的に監視しているのです。
そのため、確定申告を忘れてしまった場合や、利益が出ていないと誤解して申告をしなかった場合でも、税務署からお尋ねが来る確率は高いと言えます。
お尋ねが来るのはいつ？事前に知っておくべきタイミング
税務署からの「お尋ね」が届く時期には一定のパターンがあり、不動産売却をした年の翌年、確定申告が行われたかどうかが確認された後に送付されることが多いです。
2月から3月の確定申告期間が過ぎ、4月以降に税務署で未申告者のチェックが進むため、この時期に集中して「お尋ね」が発送されるケースが一般的です。
ただし、お尋ねが届くタイミングは人によって異なり、不動産売却から半年後に届くこともあれば、1年以上経過してから来る場合もあります。税務署は、不動産売却に関する情報を多方面から集めているため、取引内容や売却額、申告状況などの情報を総合的に見てお尋ねの送付を判断しています。
このため、不動産を売却した際には、売却翌年の春以降、特に確定申告の有無や内容に注意を払い、必要であれば早めに対応することが重要です。
お尋ねが届いたときの正しい対応方法とは？
税務署から「お尋ね」が届いからと言って、何も悪いことはありませんし、この時点で税金の督促がある訳ではありません。
お尋ねとは、不動産売却に関する情報を確認するために税務署から送られてきます。このお尋ねに対して正しく対応することで、後の税務調査やトラブルを未然に防ぐことができます。
お尋ねには、不動産売却の契約書、売買金額の証明書類（売買契約書や領収書など）が求められることが多いです。これらの書類を手元に用意し、記載する内容を確認しましょう。
事実に基づいた情報を記入します。税務署が確認している内容と異なる情報を記入すると、追加の調査が行われる可能性があります。虚偽の記載は避け、誤りがないように正確な情報を記入して、期限内に返送するようにしましょう。
譲渡所得のお尋ね用紙の書き方を解説
- 必要な情報を事前に準備する
用紙を記入する前に、売却した不動産の住所、売却日、売却価格、取得費（購入費用）など、必要な情報を整理しておきます。契約書や登記証明書、領収書が参考になります。 - 取得費・譲渡費用の項目を正確に記入する
取得費には購入時の価格だけでなく、仲介手数料や登記費用なども含めることができます。また、売却時の譲渡費用（仲介手数料など）も正確に記入します。 - 売却に関する収入を正しく記載する
売却金額を誤って記入しないよう注意しましょう。不動産売買契約書の金額を正確に転記します。 - 関連書類を添付する
税務署は記載内容を確認するため、売買契約書や領収書、登記証明書のコピーを添付することが推奨されています。これにより、記入内容の信憑性を証明できます。 - 書類は早めに提出する
記入が完了したら、速やかに返送します。お尋ね用紙の提出は法的義務ではありませんが、適切な対応を取ることで、後の調査リスクを避けることができます。
お尋ねの回答を無視するとどうなる？
お尋ねの回答を無視した場合、税務署は次の段階として、さらなる調査を進めることになります。
お尋ねは、税務署が不動産売却に関する情報を確認するための最初のステップであり、無視することで「不正行為の疑い」が持たれるリスクが高まります。
回答を無視していると税務署からの再度の通知や催促が送られてくる可能性があります。お尋ねに対して何も回答しないと、税務署は再確認のために追加の通知や文書を送付してくることが一般的です。それでも対応しなかった場合、税務署はさらなる疑念を持つことになるでしょう。
また、最悪の場合、税務調査が実施される可能性があります。お尋ねの回答をしなかったことによって、税務署は正式な調査を行い、収入の隠匿や脱税の疑いについて詳細な調査を開始することがあります。
そのため、お尋ねの回答を無視せず、誠実に対応することが大切です。無回答が疑念を招き、結果として追加の負担を抱えることになりかねません。
無視するとどんどん怪しく思われるので、早めに回答するようにしましょう。
不動産の売却で利益がばれるなら確定申告をしましょう
不動産を売却して利益がある場合税金がかります。国税庁のホームページに詳しく解説されています。
しかし、元々不動産を買った時から損をしている場合は、相続した不動産の売却の場合には税金を払わなくても良いケースもあります。
以下の点で解説します。
- 不動産売却の利益には税金がかかる
- 不動産売却をしても確定申告が不要な場合とは？
- 親から相続した不動産を売却した場合の考え方
- 不動産売却で利益が出ている場合は確定申告をしましょう
- 確定申告を忘れないための注意点
不動産売却の利益には税金がかかる
不動産を売却して利益が出た場合、その利益には税金が課されます。
不動産の売却によって得られた利益は「譲渡所得」と呼ばれ、これは他の所得とは異なり「分離課税」として扱われます。具体的には、譲渡所得に対して「所得税」と「住民税」が課税され、さらに所有期間に応じて税率も変わります。
まず、譲渡所得の計算方法ですが、売却価格から取得費（購入時の価格や仲介手数料など）と譲渡費用（売却のためにかかった費用）を差し引いて求めます。もしこの計算によってプラスの利益が発生した場合、譲渡所得税の対象となります。
譲渡所得の税率は、物件の所有期間が5年以下の場合は「短期譲渡所得」として扱われ、税率が高くなります。
一方、5年を超えて所有している場合は「長期譲渡所得」となり、税率が低く抑えられています。
また、不動産をマイホームとして使用していた場合など、特定の条件を満たせば特別控除や軽減税率の特例が適用されることがあります。
代表的なものに「3,000万円の特別控除」があり、これを適用することで譲渡所得から3,000万円を控除することが可能です。ただし、これらの特例を受けるためには、条件を満たして確定申告を行う必要があります。
不動産を売却した際に発生する税金は大きな金額になることも多いため、売却後の確定申告や特例の利用については事前にしっかりと準備をしておきましょう。
不動産売却をしても確定申告が不要な場合とは？
- 譲渡所得が発生しない場合
売却価格が取得費や譲渡費用を下回り、利益が発生しなかった場合は、確定申告は不要です。不動産の売却で利益がなければ、税金もかからないためです。 - 特別控除が適用される場合
マイホームを売却する場合、一定の条件を満たせば「3,000万円の特別控除」を適用できます。この控除により、譲渡所得がゼロになるケースでは、確定申告が不要になることがあります。 - 赤字（譲渡損失）で損益通算を希望しない場合
不動産売却で赤字が出た場合でも、他の所得と通算して税金を減らす「損益通算」を利用しないのであれば、確定申告をする必要はありません。 - 売却利益が低額で課税対象にならない場合
特定の条件で、譲渡所得がごく少額で課税対象外となる場合もあります。このようなケースでは、確定申告の必要がないことがあります。
親から相続した不動産を売却した場合の考え方
親から相続した不動産を売却した場合、得られた利益の計算には特別な注意が必要です。
売却時の利益（譲渡所得）は、単純な売却価格だけでなく、相続時の評価額や取得費、譲渡費用などを含めて計算されます。
親から相続した不動産の場合、その取得費は、親がその不動産を購入した際の価格を基準に算出します。
ただし、親の購入時の資料がない場合、売却価格の5%を取得費として計算する「概算取得費」という方法が使われます。取得費が低いと、譲渡所得が大きくなり、結果的に課税額も増えるため、可能であれば購入時の資料を確認しておきましょう。
次に、相続時の評価額と取得費の関係についても理解が必要です。相続時に評価された額は、相続税の申告において使用される金額であり、譲渡所得の計算とは異なります。譲渡所得の計算においては、相続時の評価額は参考にはなりますが、直接的な取得費としては扱われません。
親から相続したマイホームや空き家を売却する場合、一定の条件を満たせば3,000万円の特別控除を適用できる可能性があります。この特例を活用することで、譲渡所得が大きく抑えられることもあります。以下の国税庁のホームページでも詳しく解説されています。
国税庁：マイホームを売ったときの特例 国税庁：相続財産を譲渡した場合の取得費の特例 国税庁：相続や贈与によって取得した土地・建物の取得費と取得の時期 国税庁：被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例
売却前に不動産会社や税務署などに相談し、税金がかからないように対策するようにしましょう。
売却を依頼する不動産会社を探すなら以下のLIFULL HOME'Sで探すのがオススメです。
LIFULL HOME'S 不動産売却サイトへ
親が不動産を買った時の金額より低い金額でしか売れなかった場合は、税金がかかりません。
それを証明する書類（当時の契約書や領収書があるかどうかが重要）
不動産売却で利益が出ている場合は確定申告をしましょう
- 譲渡所得が発生した場合には課税対象になる
不動産を売却した際に、購入時の価格を上回る売却価格で売れた場合、その差額が譲渡所得として課税対象になります。譲渡所得税として、確定申告を通じて税金を納める必要があります。 - 売却利益に応じた税率が設定されている
譲渡所得には、保有期間によって異なる税率が適用されます。5年以下の短期保有であれば高い税率（約39.63%）、5年を超える長期保有であれば低い税率（約20.315%）が課されます。これらを申告しなければ、追加の税金が発生することがあります。 - 控除や特例を受けるためにも確定申告が必要
不動産売却においては、3,000万円特別控除や軽減税率の特例など、税負担を軽減する制度があります。これらの控除を受けるためには、必ず確定申告を行う必要があります。 - 確定申告しないと追加のペナルティが課されるリスク
確定申告をしなかった場合、無申告加算税や延滞税が課される可能性があります。無申告加算税は、納めるべき税額に対して15%（50万円以上の部分は20%）が加算されます。 - 税務署からの調査リスクが高まる
確定申告を怠ると、税務署が売却事実を把握している場合、調査の対象になることがあります。特に、所有権移転の情報は法務局から税務署に伝わるため、税務署に「お尋ね」が送付されることもあります。
脱税扱いになるとどうなる？リスクを確認しよう
不動産売却で利益が出ているのに確定申告をしないと、最悪の場合「脱税」と見なされペナルティが課せられるリスクがあります。
ペナルティの一つが「重加算税」です。
故意に所得を隠したと判断された場合に適用され、追加で納める税金に対して税率が上乗せされます。これは、不正行為を抑止するために非常に高い割合が設定されているため、金銭的な負担が大きくなります。
支払期日を過ぎている税額には「延滞税」が課されます。
延滞税は、支払いが遅れれば遅れるほど負担が増してしまいます。
加えて、無申告であった場合には「無申告加算税」も課されるため、結果的に本来支払うべき税金の総額は大幅に増えることになります。
また、悪質な脱税と判断された場合、罰金だけでなく「刑事罰」が科されることもあります。
最悪の場合、10年以下の懲役刑や1,000万円以下の罰金、もしくはその両方が科される可能性があるのです。これにより、社会的信用を失うだけでなく、生活にも大きな影響を与えることになります。
売却で利益がある場合、大人しく正直に確定申告しましょう。
確定申告を忘れないための注意点
- スケジュールを管理する
確定申告の期間（2月16日から3月15日）をスケジュール帳やスマートフォンのリマインダーに登録して、忘れないように設定しておきます。 - 事前に必要書類を確認・準備する
売買契約書、登記事項証明書、領収書など、確定申告に必要な書類を事前に確認して、保管場所をしっかり把握しておきます。 - リマインダー機能を活用する
スマートフォンやパソコンのリマインダー機能を使って、申告の期限が近づいたら通知が来るように設定しましょう。 - 専門家に相談する
初めての確定申告や複雑な手続きがある場合、税理士など専門家に早めに相談することで、安心して手続きを進められます。 - チェックリストを作成する
申告時に必要な書類や手順をチェックリストとしてまとめ、漏れがないか確認できるようにします。 - 税務署からの案内を確認する
税務署からの案内やお知らせが届いた場合、速やかに内容を確認し、対応することが重要です。 - 時間的余裕を持つ
申告の時期は混雑することが多いため、早めに準備を始めて余裕を持って手続きを行います。
【まとめ】不動産売却で税務署や家族・会社にばれる原因を知り正しい対策をしましょう
「家族」や「会社」には隠せるかもしれませんが「税務署」にばれる可能性が高くなっています。
「家族」や「会社」には、自分が注意することで隠し通せる可能性は高いです。しかし「税務署」は各機関が法務局や金融機関などから売買情報を収集をしており、ほぼばれる状態になっています。
税務署にばれた場合「お尋ね通知」が届きますが、損がある場合は、確定申告はしなくてもいいので、何も悪いことはありませんし、この時点で税金の督促があるわけではありませんので、落ち着いて対応しましょう。
不動産を売却しても税金を支払う必要が無い場合もあるので、売却前に不動産会社や税理士に相談して、適切に進めるようにしましょう。
- 不動産売却は自身が注意すれば家族や会社には隠せる
- 家族にばれた場合は、真摯に理由を説明し信頼関係を保つことが大切
- 住民税の普通徴収を選択することで会社へのばれを回避できる
- 税務署は不動産売却の情報をさまざまな機関を通じて情報収集している
- 税務署からの「お尋ね」が来ても悪いことはない
- 「お尋ね」が届いたら正直に回答し、期限内に返送する
- 「お尋ね」の回答を無視していると逆に怪しまれる
- 不動産を売却したら確定申告をするのが無難
- 不動産に利益があると税金がかかる
- 親から相続した不動産売却は、親が買った時より損をしていれば税金がかからない
- 親が不動産を買った時の契約書や領収書を残しておくことが重要
- 3000万円特別控除が利用できないか確認する
- 不動産売却前に売却後の税金について、不動産会社や税理士と相談しておくのが重要
