亀岡市で不動産を売却したい人
「家の売却を不動産会社に依頼しようと思ってるけど、媒介契約の種類はどうしたらしいの？」
亀岡市の不動産会社で宅建士をしているMAXXです！
不動産（土地・戸建・マンション）を仲介で売却をする場合、売却を依頼する不動産会社と「媒介契約」を結ぶことになります。
媒介契約とは、簡単に説明すると「不動産の売却を任せます・任されます」という内容の契約です。
媒介契約には【専属専任媒介・専任媒介・一般媒介】の3種類があり、それぞれ内容が異なっており、売却活動の質が変わってきます。
- 信頼している不動産会社に任せたい。という事であれば1社に専属専任媒介で契約
- 急いで売る必要はない、高い金額で買ってくれる人を見つけたい。ということであれば複数社に一般媒介契約
不動産を売却する理由や状況により最適な媒介契約は変わってきます。
この記事では、不動産売却で失敗しないように、亀岡市で現役宅建士として働く私が3つの媒介契約の内容と選ぶポイントについて解説します。
3つの媒介契約の特徴を理解して、納得いく媒介契約を結びましょう。
不動産売却のオススメ方法を知りたい方はこちらを読んでください。
>>【失敗しない】亀岡市で不動産売却する時のオススメの方法を亀岡の宅建士が解説！>>
この記事を書いている私は
亀岡市で生まれ育って35年以上
「宅地建物取引士」の国家資格を所有して、亀岡市の不動産屋にて現役宅建士として勤務中
これまでに何人もの不動産売却の相談を受け売却のお手伝いをさせて頂いています。
インスタでは土地探しや注文住宅のこと
Xでは日ごろの不動産屋のこと、不動産投資のこと
＼不動産の査定と売却依頼も受付中／
亀岡市の不動産売却の流れに関しては、
>>亀岡市で上手に不動産売却する方法と流れを現役宅建士がイラストを交えて徹底解説！>>
＼この記事で分かることの目次／
媒介契約とは不動産会社に売却を依頼する契約
媒介契約とは、不動産会社との間で不動産（土地・建物・マンション）の売却を任せる契約です。
契約書の条文の中で注目するポイントは下記の6つです。
- 売却に向けての活動に関すること
- 買主が見つかった後に不動産会社がしなければならないこと
- 違約金に関すること
- 報酬に関すること
- 契約期間に関すること
- 販売金額
各項目を解説します。
売却に向けての活動に関すること
不動産を売るための活動に関しての記載があります。
「不動産流通機構」への登録
「不動産流通機構」とは簡単に説明すると、不動産業者のみが確認できる全国の不動産物件が登録されたサイトです。
上記イラストのように物件を「不動産流通機構」へ登録すれば、売却を依頼した不動産会社以外にも、物件の情報が公開されて、売却を依頼した不動産会社以外でも物件の紹介することが可能になります。
不動産流通機構への登録は売却をするための強力な手段となるので、依頼した不動産会社には必ず登録してもらいましょう。
販売状況の報告
販売の状況を定期報告する記載があります。各契約により報告の頻度が変わります。
| 専属専任媒介 | 1週間に1回報告 |
| 専任媒介 | 2週間に1回報告 |
| 一般媒介 | 報告義務なし |
報告の方法も「メールで報告・文章で報告」など、やりやすい方法を選択できます。
買主が見つかった後に不動産会社がしなければならないこと
依頼した不動産に購入希望者が現れた後に、不動産会社がやらなければならないことが記載されています。
契約前に買主に対して「重要事項説明」をすること
後のトラブル防止のために買主に対して、物件に関する重要な事項を宅地建物取引士が説明しなければなりません。
契約書を作成して、売主・買主の売買契約を締結させること
不動産のような高額な取引は、口約束ではトラブルにしかなりませんので、お互いに条件を決めて、契約書を作り売主・買主の納得を得て契約を締結します。
引渡し時の所有権移転登記などができるように手配すること
所有権移転の手続きに関しては、司法書士が行います。不動産会社は手続きが円滑に進むように、さまざまなことを手配して、無事に取引ができるようにセッティングすることが記載されています。
違約金に関すること
専属専任媒介や、専任媒介では、依頼した不動産会社以外を通して不動産の売却ができない決まりですが、依頼した不動産会社以外を通してこっそり売却してしまった場合に違約金が発生します。
専任媒介では自分自身が見つけてきた買主に売却ができますが、依頼した不動産会社が連れてきた買主と、こっそり直接売却をしてしまった場合にも違約金が発生します。
報酬（仲介手数料）に関すること
不動産会社が売却を成功した時に発生する報酬（仲介手数料）は、いくらで、いつ支払うのか媒介契約の時点で決めておきます。
| 200万円以下 | 売買価格の5%＋消費税 |
| 200～400万円 | 売買価格の4%+2万円＋消費税 |
| 400万円以上 | 売買価格の3%+6万円＋消費税 |
| 低廉な空家等の報酬額の特例 | 18万円＋消費税 |
1000万円で売却できた時の報酬
(1000万円×0.03)＋6万=36万×1.1(消費税10％)=39万6千円
「低廉な空家等の報酬額の特例」とは、400万円以下の物件で、田舎などで物件に行くだけでも距離も遠く、長年空き家・空き地にしたままで、現場が荒れ放題になっていて、物件調査するだけでも大変。なのに売却しても報酬は安い。という状態だと不動産会社もやる気が出ないので、売却を断られるケースを防ぐためのもの。
報酬のタイミングはその不動産会社によってさまざまで、買主が見つかり契約した時に半分払う業者もいれば、取引が完了するタイミングで全額を請求する業者もいます。
契約期間に関すること
専属専任媒介・専任媒介契では媒介契約の期間の定めがあります。
基本的に最長3ヶ月以内ですが、以内なので1ヶ月でも2ヶ月でも問題ありません。
期間内に売却できない場合は、金額などの見直しをして更新する流れとなります。
販売金額
売却を依頼する不動産をいくらで売りに出すのか記載します。
不動産会社によってはこの部分を自筆にされているところもあります。
媒介契約を結ぶことで不動産会社は広告活動などをスタートします！
不動産売却のオススメ方法を知りたい方はこちらを読んでください。
>>【失敗しない】亀岡市で不動産売却する時のオススメの方法を亀岡の宅建士が解説！>>
媒介契約は3種類 それぞれの特徴を解説！
専属専任媒介契約
専属専任媒介契約は売却を任せる不動産会社は1社のみで、その不動産会社が見つけてきた買主にしか売却することができません。
専属専任媒介契約には積極的に売却をするための決まりがあります。
専属専任媒介契約を締結した日から5日以内に「不動産流通機構（レインズ）」に登録して「登録証明書」を売主に交付しなければなりません。
1週間に1回は、販売状況の報告を行わなければなりません。
専任媒介契約の期間は3ヶ月以内と決まっています。
一番内が厳しい媒介契約が専属専任媒介契約！
専任媒介契約
専任媒介契約は売却を任せる不動産会社は1社のみで、自分自身で買主を見つけて取引することも可能です。
専任媒介契約には積極的に販売をするための決まりがあります。
専任媒介契約を締結した日から7日以内に「不動産流通機構（レインズ）」に登録して「登録証明書」を売主に交付しなければなりません。
2週間に1回は、販売状況の報告を行わなければなりません。
専任媒介契約の期間は3ヶ月以内と決まっています。
亀岡市内では専任媒介契約が多い印象です！
一般媒介契約
一般媒介契約は複数の不動産会社に売却の依頼をすることが可能です。
一般媒介契約では複数の不動産会社に売却の依頼ができます。
どの不動産会社に依頼しているのか告知する「明示型」と告知しない「非明示型」があります。
一般媒介契約では積極的に販売活動をするための決まりがありません。
「不動産流通機構」への登録義務と販売状況の報告の義務はありません。
一般媒介の契約期間の定めはありませんが、3ヶ月ごとに更新することが多いです。
複数の不動産会社に任せれば売れやすいと考えがちですが、そうでもない！
各媒介契約のまとめ
| 専属専任媒介 | 専任媒介 | 一般媒介 | |
|---|---|---|---|
| 複数の不動産会社への依頼 | できない | できない | できる |
| 契約期間の定め | 3ケ月以内 | 3ケ月以内 | なし |
| 不動産流通機構への登録義務 | 5日以内 | 7日以内 | なし |
| 状況報告義務 | 1週間に1回 | 2週間に1回 | なし |
| 自己発見取引 | できない | できる | できる |
どの媒介契約にするのがいいのか？
どの媒介契約がいいのか決めるポイントです。
- 売却を任せたい不動産会社が決まっていれば、専属専任・専任媒介
- 売却を急ぐ場合や、力を入れて欲しい場合 専属専任・専任媒介
- 人気な場所 専属専任・専任媒介
- 不動産会社が1社にしぼれない 一般媒介
- 不人気で需要の低い場所 一般媒介
売却を任せたい不動産会社が決まっていれば、専属専任・専任媒介
この会社に任せたい！というのが決まっているのであれば、専属専任か専任媒介がいいでしょう。
基本的にはその不動産会社が希望する媒介契約を結べば問題ないです。
1社だけに任せるのであれば、不動産会社も安心して売却活動を行うことができます。
一般媒介契約でも問題ないが放置の可能性も0ではないので、1社だけに任せるなら専任媒介がおすすめ！
売却を急ぐ場合や力を入れて欲しい場合 専属専任・専任媒介
専属専任・専任媒介契約では積極的に売却するための決まりがあります。
特に定期的な販売状況の報告の義務があり、その度に不動産会社とのやりとりができます。
定期的に担当者に物件を販売させる気にさせることができたり、売れるためにはどうすればいいかを考えさせるタイミングを作ることができるので、売却に力を入れて欲しい場合は専属専任・専任媒介契約にするべきです。
個人的には専属だと間隔が短すぎて何も変わってないことが多いので専任媒介ぐらいの間隔がちょうどいい！
亀岡市の人気な場所 専属専任・専任媒介
駅から徒歩10分のような、人気のある場所ほどすぐに問い合わせが入ることが多く、複数の業者に依頼しているとトラブルになりやすいので1社に任せた方がいい。
複数の不動産会社に依頼してしまうと、問い合わせが分散してしまいます。例えばA社、B社の両方から同じ時間に同じ金額で購入の申込が入ったりすることもあり、もめる原因になってしまいます。
査定の段階から明らかに人気と分かる場所であれば専属専任か専任媒介にするのがおすすめ。
不動産会社を1社にしぼれない場合 一般媒介
一括売却査定サイトなどでいろんな不動産会社に査定を依頼して、どの業者も良さそう！断れない！という感じであれば一般媒介契約で各不動産会社を競わせるようなやり方がおすすめ。
ただし売れてしまった場合、売れなかった他の業者に断りの連絡を入れていかなければならない
亀岡市の不人気で需要の低い場所は 一般媒介
不人気で需要の低い場所ほど専任媒介契約で売却活動に力を入れてもらうべき。と思いがちですが、亀岡市の場合、畑野町や別院町だったりは専任で預けて広告を頑張ったとしても、そもそもの需要が低く他の不動産会社も興味がない場合が多くあまり拡散されず効果が薄くなりがちです。
であれば一般媒介契約で複数の不動産会社に自社預り物件として扱ってもらった方が、長期戦になっても情報が行き渡りやすいのでおすすめです。
不人気な場所の一般媒介契約は放置になってしまう場合もあるので、数ヶ月に1回でも担当者と話をしてみるのがいい
不動産の条件や状況に応じて納得のいく媒介契約を選ぼう！
媒介契約の種類によって売却活動の質も変化します。
売却を急ぐ理由があるから専属専任媒介で早急に力を入れて欲しい。遅くなっても高く売却したいから一般媒介でいろんな業者に任せよう。などいろいろ状況に応じて契約の種類は決めるべきです。
どの媒介契約にもメリット・デメリットがあるので、不動産会社の担当者とも相談をして納得のいく媒介契約を結びましょう。
| 専属専任媒介 | 専任媒介 | 一般媒介 | |
|---|---|---|---|
| 複数の不動産会社への依頼 | できない | できない | できる |
| 契約期間の定め | 3ケ月以内 | 3ケ月以内 | なし |
| 不動産流通機構への登録義務 | 5日以内 | 7日以内 | なし |
| 状況報告義務 | 1週間に1回 | 2週間に1回 | なし |
| 自己発見取引 | できない | できる | できる |
不動産売却のオススメ方法を知りたい方はこちらを読んでください。
>>【失敗しない】亀岡市で不動産売却する時のオススメの方法を亀岡の宅建士が解説！>>
亀岡市の不動産売却の流れに関しては、
>>【亀岡市の宅建士による】不動産（戸建・土地）の査定から売却までの全体の流れと方法を徹底解説！>>
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私も亀岡市の不動産会社で働いていて、毎日不動産を見ていますし、売却や購入のお手伝いを何度もしています。
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