専任媒介と専属専任媒介の違いを徹底解説！契約選びのポイント

不動産売却を検討する際に、多くの人が迷うのが名前が似ている「専任媒介」と「専属専任媒介」です。

どちらの契約も、依頼する不動産会社が1社なのは同じですが、状況報告をする頻度や、不動産流通機構(レインズ)への登録のタイミングなど違いがあります。

それぞれの契約には異なるメリット・デメリットがあり、どちらを選ぶかは物件売却に対しての本気度により選ぶことになります。

誤解されやすいですが、売却の窓口として依頼する不動産会社は1社のみですが、他の不動産会社に物件を購入したいお客様がいる場合でも、問題なく購入してもらうことも可能です。

本記事では「専任媒介」と「専属専任媒介」の違いを詳しく解説し、それぞれの選び方やおすすめな人の特徴について触れ、媒介契約を結ぶ際に注意すべきポイントや、おすすめの不動産会社の探し方についても紹介します。

不動産売却を成功させるための基礎知識をわかりやすくまとめましたので、ぜひ最後までご覧ください。

また、物件探し中の買い手側の媒介契約についての知識も解説していますので、買い手側で媒介契約を結ぶように言われた方も参考にしてださい。

>>一年以上売れない土地の売り方！原因と対策法を宅建士が解説>>

専任媒介と専属専任媒介の基本知識と違い

「専任媒介」と「専属専任媒介」はどちらも依頼する不動産会社が1社なのは同じです。

誤解されやすいですが、他の不動産会社に購入希望の買主がいる場合は、その他の不動産会社と、媒介契約をした不動産会社がやり取りをすることで、自身の物件を購入してもらうことが可能です。

あくまで売主との窓口が1社のみというだけで、他の不動産会社からも買主を紹介してもらうことが可能です。

それぞれの違いや特徴を解説します。

そもそも媒介契約とは

媒介契約とは、不動産の売却や購入、賃貸を進める際に、不動産会社に仲介を依頼するための契約形態を指します。この契約を結ぶことで、不動産会社が物件の売却や購入、貸出に向けた手続きや広告活動を行います。

媒介契約には、大きく分けて「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3種類があります。

それぞれ契約内容が異なり、依頼者と不動産会社の関係性や責任範囲に違いが生じます。

一般媒介契約では複数の不動産会社に依頼が可能で、売主が自ら買主を見つけることもできます。一方で、専任媒介契約や専属専任媒介契約では依頼できる不動産会社が1社に限定されるため、より密接なサポートを受けられることが特徴です。

媒介契約を結ぶ際は、自身の目的や希望に合わせた契約形態を選ぶことが重要です。また、契約内容を十分に理解し、不明点は事前に確認することが、トラブルを避けるためのポイントとなります。

>>専属専任・専任・一般 3つの媒介契約はどれを選べばいいの？>>　

専属専任媒介とはどういう意味ですか？

「専属専任媒介」とは、不動産の売却を1社に独占的に依頼する契約形式です。

売主は他の不動産会社と契約できないだけでなく、自ら買い手を見つけて直接取引することも禁止されます。不動産会社が1週間に1回以上の進捗報告を行う義務があり、売却活動が透明に進むのが特徴です。

専属専任媒介契約	内容
契約できる不動産会社	1社のみ
不動産流通機構(レインズ)の登録義務	5日以内
状況報告	1週間に1回以上
契約有効期間	3ヶ月以内
自己発見取引	不可能

専属専任の契約は、不動産会社への信頼が前提となるため、契約前にその会社の実績や対応力を確認することが重要です。

売主の手間を省き、不動産会社に全面的に依存できる一方で、売主自身で買主を見つけられないという制限があるため、慎重な選択が求められます。

専任媒介とはどういう意味ですか？

専任媒介とは、不動産の売却を1社の不動産会社にのみ依頼する契約形態を指します。ただし、専属専任媒介とは異なり、売主が自分で買い手を見つけた場合には、不動産会社を介さず直接契約を結ぶことができます。

この契約では、不動産会社は他の会社との重複契約がない分、専任で売却活動に取り組みます。また、売主に対して2週間に1回以上、進捗状況を報告する義務があります。

専任媒介契約	内容
契約できる不動産会社	1社のみ
不動産流通機構(レインズ)の登録義務	7日以内
状況報告	2週間に1回以上
契約有効期間	3ヶ月以内
自己発見取引	可能

専任媒介の利点は、不動産会社が集中して営業活動を行うため、売却活動の効率が向上することです。また、売主自身が買い手を見つける自由も残されています。一方で、不動産会社が1社に限られるため、活動が不十分な場合には売却が長引く可能性もあるため、依頼する会社選びが重要です。

専属専任媒介と専任媒介の違いは何ですか？

専属専任媒介と専任媒介の違いは、不動産会社に対する依頼内容と依頼者の行動制限にあります。

契約形態を選ぶ際は、不動産会社の対応力や売却スケジュールなどを踏まえ、自身に最適な選択をすることが大切です。

比較表	専属専任媒介契約	専任媒介契約
契約できる不動産会社	1社のみ	1社のみ
不動産流通機構(レインズ)の登録義務	5日以内	7日以内
状況報告	1週間に1回以上	2週間に1回以上
契約有効期間	3ヶ月以内	3ヶ月以内
自己発見取引	不可能	可能

契約できる不動産会社の数

専属専任媒介契約と専任媒介契約は、両方とも契約できる不動産会社は1社のみです。

黙って他社に依頼をしてしまうと、契約違反となり違約金が発生する場合もありますので注意してください。

不動産流通機構(レインズ)の登録義務

不動産流通機構、通称「レインズ(REINS)」は、不動産取引情報を効率よく共有するための全国的なデータベースです。不動産会社が媒介契約を結んだ物件情報を登録し、他の不動産会社と情報を共有できる仕組みを提供しています。

これにより他の不動産会社でも物件の紹介ができるようになります。

専属専任媒介と専任媒介は、このレインズへの登録が義務付けられています。

専属専任媒介では5日以内に登録する義務があり、専任媒介では7日以内に登録しなければならないことになっています。

登録により売却物件の情報が広く流通し、買い手が見つかりやすくなるのが特徴です。

専属専任媒介の方が情報が速く流通するので、売り急いでいる場合は、専属専任媒介の方が有利と言えます。

状況報告

専属専任媒介の業務報告は、1週間に1回以上の頻度で行われます。専任媒介では2週間に1回です。

専属専任媒介の方が、状況を把握しやすく、不動産会社も週一で報告する必要があるため、積極的に何頭の売却活動を行うこととなります。

契約有効期間

専属専任媒介契約と専任媒介契約共に有効期間は3ヶ月以内となります。

更新は自動更新ではなく、依頼者と不動産会社の両方が同意することにより更新を行うこととなります。

契約期間中であっても、途中解約は可能です。ただし、以下のケースに該当する場合は解約に違約金が発生する場合があります。

• 契約期間中に他の不動産会社と契約し、売買を成立させていた。
• 契約している不動産会社が発見した買主と直接取引を行った。

自己発見取引

専属専任媒介では、不動産会社が発見した相手方のみとしか取引ができません。

専任媒介契約の場合は、不動産会社が発見した相手方に加えて、自身で発見した相手方との直接個人取引を行うことが可能です。

これらの期間や義務の違いを理解した上で、自分の売却スケジュールや不動産会社との連携を考慮し、適切な契約形態を選ぶことが大切です。

専属専任媒介のメリットとデメリット

専属専任媒介契約では、上の画像のようなメリットとデメリットがあります。

メリット

• 売却スピードが期待できる
• レインズへ登録が最短で情報の流通スピードが速い
• 1週間に1回の報告を受けれる
• 広告や集客に取り込む傾向

専属専任媒介契約を選ぶ売り側の最大のメリットは、不動産会社が売却活動に専念するため、売却のスピードが期待できる点です。

レインズへ登録も最短で行ってもらえるので情報の流通スピードが速くなります。

また、1週間に1回以上の進捗報告が義務付けられており、売却の状況を定期的に把握できるのも安心材料です。

契約が独占的なため、不動産会社は他社と競合せずに済み、広告や集客に積極的に取り組む傾向があります。

デメリット

• 売主が自ら買主を見つけることができない
• 不動産会社の力量により売却スピードが大きく変わる
• 囲い込みには注意
• 物件によっては受けない場合もある

一方で、デメリットも存在します。大きな違いは売主が自ら買主を見つけることができない点です。

友人や知人が購入を希望した場合でも、不動産会社を通さなければならず、仲介手数料が発生します。

また、専属専任契約は1社の不動産会社に依存するため、その会社の営業力や対応が売却の成否に直結します。囲い込みを行う業者だった場合、販売スピードが長期に渡る可能性もあります。

物件によっては、専属専任媒介は受けず、専任媒介や一般媒介となる場合もあります。主に需要が少なく、1週間では状況が変わることが少ないような物件の場合は、報告が手間となる場合があるためです。

選んだ不動産会社の対応が不十分であれば、売却が進まないリスクも考慮する必要があるので、依頼前に会社の実績や評判を確認することが重要です。

専任媒介のメリットとデメリット

専任媒介契約では、上の画像のようなメリットとデメリットがあります。

メリット

• 不動産会社が安心して広告活動を行える
• 自ら買主を見つけることが可能
• 適度な業務報告を受けれる
• 不動産会社の負担も少ない

専任媒介契約のメリットは、売主が他の不動産会社に依頼しない条件があるものの、自ら買主を見つけることが可能である点です。この自由度が専属専任媒介にはない魅力です。個人のネットワークや独自の販売活動を活用できるため、柔軟な対応が期待できます。

さらに、専任媒介は専属専任媒介に比べて進捗報告の頻度が少なく、2週間に1回程度となります。これにより、不動産会社の手間は専属専任媒介より少なく済み、その時間を売却活動に宛ててもらうことが可能です。

デメリット

• 不動産会社の力量により売却スピードが大きく変わる
• 囲い込みには注意

専任媒介契約では、不動産会社が必ずしも売却活動を優先してくれるとは限りません。他の案件と並行して取り扱う可能性があるため、売却スピードが専属専任契約よりも遅くなる場合があります。不動産会社にとっては競合案件の一つに過ぎないこともあるため、積極的な活動を期待するなら、選ぶ会社に注意が必要です。

専属専任媒介と同様に囲い込みを行う業者だった場合、他社へ情報が流通しないため、売却の期間が長くなる可能性もあります。

専属専任媒介と専任媒介は結局どっちがいいの？

専属専任媒介と専任媒介でどちらが最適なのかは、物件の状況や自身の売却に対する考えにより異なります。

専属専任媒介契約がオススメな人

専属専任媒介は、不動産会社1社にだけ売却活動を任せ、他社や個人間での取引ができません。業務の状況報告も1週間に1度と常に最新の状況を把握できます。そのため不動産会社の責任が明確になり、売却活動に集中してもらえるメリットがあります。

選んだ会社の力量によって売却が左右される点がデメリットです。

専任媒介契約がオススメな人

専任媒介も、不動産会社1社のみに売却を任せる点は同じで、集中して売却活動にあたってもらえます。業務報告は2週間に1回と適度な頻度なので、不動産会社の負担も少なく、この契約を希望する不動産会社も多いです。

自身で見つけた買い手とも取引できる柔軟性がメリットです。

どちらにしろ、不動産会社の信頼性や実績をよく調査することが挙げられます。

特に囲い込みは行わないように伝えておくこともポイントです。

専任媒介と専属専任媒介の違いと一緒に知っておきたい知識

媒介契約時の注意点や、買い手側が考える専属専任媒介や専任媒介についてなど以下の点で解説します。

• その不動産会社で大丈夫？不動産会社を見極めよう
• 専任媒介・専属専任媒介の契約時に知っておきたいポイント
• 専任媒介・専属専任媒介の物件を買う側にとっての注意点
• 買い手側が媒介契約を結ぶ意味はあるのか
• 専属専任媒介・専任媒介で売れなかったらどうなる？
• 契約解除の際の注意点
• 一般媒介契約を選ぶのはありか？

その不動産会社で大丈夫？不動産会社を見極めよう

媒介契約を依頼する不動産を決める前に改めて、査定金額は正しいのか、その不動産会社に任せていいのか確認しましょう。

少しでも引っかかることがあるのであれば、他社に相見積もりを取って自分に合う不動産会社を探すべきです。

査定依頼をする不動産会社探しにをするのなら、一括査定サイトを利用することをオススメします。

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依頼できる不動産会社が多い

ホームズの特徴1つ目は提携会社数が多い点です。

他社と比較すると約2倍の不動産会社数です。 あなたにぴったりの不動産会社に出会える確率が2倍高まります。

会社情報が詳しく掲載されている

ホームズの特徴2つ目は会社情報が詳しく掲載されている点です。

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国際基準のセキュリティで個人情報を管理

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専任媒介・専属専任媒介の契約時に知っておきたいポイント

専任媒介・専属専任媒介契約といっても、契約する不動産会社によってさまざまな条件が設定されている場合があります。

契約の内容をしっかり確認する

専任媒介契約や専属専任媒介契約を結ぶ際には、契約書の内容を細かく確認することが重要です。

不動産会社が行う具体的な業務内容、売却活動のスケジュール、報告頻度、手数料の支払い条件などが明記されているため、疑問点があれば事前に質問して解決しましょう。

契約期間に注意する

専任媒介や専属専任媒介の契約期間は最長3カ月と定められています。

期間終了後は契約更新を行う必要があるため、進捗状況に応じて契約更新の是非を判断することが大切です。基本的に自動継続が出来ないルールになっていますので、自動継続としている不動産会社には注意です。

契約期間中の解除条件についても確認しておきましょう。

他社との契約制限を理解する

専任媒介契約では、売主が複数の不動産会社と契約を結ぶことが制限されます。専属専任媒介契約ではさらに厳しく、売主が自ら買い手を見つけることも禁止されています。

このため、不動産会社の力量により売却スピードが大きく変わってくるので、信頼性や販売力を慎重に評価する必要があります。

実績や口コミを確認する

契約を結ぶ前に、候補となる不動産会社の実績や口コミを調べておくことも大切です。

一括査定サイトを利用することで、複数の会社の提案を比較し、最適な契約先を選ぶ手助けとなります。選択肢を広げることで、納得のいく契約を結ぶ可能性が高まります。

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契約後のサポート体制をチェック

契約後にどのようなサポートが提供されるかを確認しておくことも、成功する売却のカギとなります。

定期的な進捗報告や広告活動の内容など、不動産会社の対応力が売却の結果を左右するためです。契約時には、報告の方法やタイミングについて明確に取り決めておきましょう。

契約の目的を明確にする

専任媒介や専属専任媒介契約を結ぶ目的を明確にし、不動産会社にしっかり伝えることも重要です。

例えば「迅速に売却したい」「高値で売却したい」など、優先順位を共有することで、効率的な売却活動が期待できます。

専任媒介・専属専任媒介の物件を買う側にとっての注意点

専任媒介・専属専任媒介の物件を購入するからと言って、買主側が不利になることは無いのが一般的です。しかし、稀に注意しなければならない点があります。

• 囲い込みにより購入できない場合がある
  専任媒介・専属専任媒介の不動産会社が、囲い込みにより他社へ情報共有をしない場合、その媒介を受けている不動産会社に問い合わせをしないと、内見や購入ができなくなります。
• 情報の偏りに注意
  専任媒介・専属専任媒介では、特定の業者が売主の窓口になっています。仲介で別の不動産会社を経由する場合、情報伝達の際に、解釈違いや、熱量の温度差などが発生する場合があります。
• 価格交渉の制限
  専属専任媒介では売主と不動産会社の結びつきが強いため、価格交渉が難航することがあります。不動産会社に直接交渉のスタンスを確認することが重要です。
• 信頼できる仲介業者選び
  特定の不動産会社が媒介契約を結んでいるため、その業者の対応力や信頼性が重要です。口コミや実績を確認し、信頼できる仲介業者を選びましょう。

買い手としてこれらの点を把握し、冷静に物件選びを進めることが失敗を避ける鍵となります。

買い手側が媒介契約を結ぶ意味はあるのか

買い手側が、物件の購入前に媒介契約を結ぶことには、メリットとデメリットがあります。

信頼をしている担当者がおり、その人を信じて任せたい。という方がいれば、力を入れて物件探しをしてもらえると思いますが、そうでない場合、物件探しの自由度が下がるので買い手の立場で媒介契約を結ぶのはあまりオススメできません。

買い手が媒介契約を結ぶメリット

• 物件を探して複数の不動産会社をまわる必要がなくなる
  専任媒介や専属専任媒介契約を締結した場合、1社にしか依頼ができないの、他の不動産会社を回る手間がなくなります。
• 物件の探索状況の報告を受けることができる
  専任媒介なら2週間に1回、専属専任媒介なら1週間に1回、物件の探索状況を確認することが可能になります。
• 優先して物件探しをしてもらえる
  媒介契約を結んでいない人より優先度が高くなるので、担当者の力の入れ具合が高くなります。

買い手が媒介契約を結ぶデメリット

• その不動産会社が紹介できる物件しか購入できなくなる
  専任媒介や専属媒介契約の場合、その不動産会社からの紹介でしか物件を購入できなくなるので、他社に良い物件があり、その物件の媒介契約を結んでいる不動産会社が取り扱いできない場合、購入することができません。
• 他の不動産会社で良い物件が出ても優先しもらえない
  自分の希望にピッタリの物件が他社で出たとしても、その不動産会社が抱えているお客様が優先で情報が回ることになるので、自分に情報が伝わる前に売れてしまう場合もあります。
• 不動産会社の力量により物件を見つけるスピードが大きく変わる
  1社のみの契約となっていた場合、他社に物件を探しに行くこともできないので、担当者が希望物件を見つけるまで続くことになります。

物件探しの段階で媒介契約を結ぶことは、探索の精度が下がる可能性があるのでオススメしていません。

買い手側の媒介契約を結ぼうとしてくる業者は注意

物件探しをしている状態のタイミングで媒介契約を結ぼうとしてくる業者には注意が必要です。

なぜなら自分の条件に合った物件の購入が遅れたり、最悪購入できない可能性があるからです。

物件探しを不動産会社だけに任せると、その不動産会社の力量により苦戦する可能性がありますし、良い物件を手に入れるためには、たくさんの不動産業者を回って、新しい情報が入ったらすぐに教えてもらうように準備しておくことが大切なので、1社だけに任せると情報の取得が遅くなり、他の不動産会社を回っていれば取得できた情報が手に入らなかった。ということが起こりえます。

不動産会社が媒介契約を結びたい理由は、仲介手数料を確実に得ようとしているからです。

買い手側にとってのメリットは少ないので、物件探しの段階での媒介契約の締結はしないようにしましょう。

専属専任媒介・専任媒介で売れなかったらどうなる？

専属専任媒介・専任媒介で売りに出していても売れない。ということは大いにあることです。

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期限切れ後は契約内容を再検討

媒介契約には契約期間があり、通常3ヵ月と定められています。

この期間内に売却が成功しなかった場合、契約が終了し、同じ不動産会社と再契約するか、他の会社と契約を結ぶかを検討する必要があります。

販売金額を再検討したり、買主が少しでも有利となる条件に変更したり検討する時期となっています。

他の不動産会社に依頼する選択肢

契約が終了した後は、媒介契約の内容自体を変更することも検討できます。

一般媒介契約にすることで、これまでの不動産会社への依頼はそのままで、他の不動産会社への依頼を追加することも可能です。

新しい不動産会社と異なる形態の契約を結ぶことで、販売活動をリフレッシュさせる効果が期待できます。

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価格の見直しも検討すべき

売却が進まなかった場合は、その原因をしっかり分析することが重要です。宣伝活動が十分でなかった、物件の条件が魅力的でなかったなどの理由を特定し、次のステップに生かすことが求められます。

売却が進まない理由として多いのは、価格設定が市場相場と合っていないケースが考えられます。

不動産会社と相談して価格を調整することで、再び購入希望者の関心を引きつけることが可能です。

契約解除の際の注意点

媒介契約の解除について知っておきたい知識を解説します。

契約解除のタイミングと条件

専任媒介契約や専属専任媒介契約を解除する場合、契約期間中であっても一定の条件下で解除が認められます。ただし、事前に契約書で取り決められた条件や手続きを確認しておく必要があります。

契約解除に伴い、不動産会社が行った広告費用などの実費を請求される場合があります。契約書に記載されている解約時の条件をよく確認し、余計な費用負担を避けるための準備をしましょう。

他社への乗り換え時の注意点

契約期間中であっても、途中解約は可能です。ただし、以下のケースに該当する場合は解約に違約金が発生する場合があります。

• 契約期間中に他の不動産会社と契約し、売買を成立させていた。
• 契約している不動産会社が発見した買主と直接取引を行った。

契約解除後に他の不動産会社と契約を結ぶ際、前の契約と同じ条件で進めると、売却がスムーズに行かない場合があります。

新しい会社との契約前に、価格や条件の見直しを行うことが重要です。

一般媒介契約を選ぶのはありか？

一般媒介契約は、複数の不動産会社に売却を依頼できる契約形態です。

この契約の大きなメリットは、複数の会社が競って買い手を探すため、より幅広い市場にアプローチできることです。また、売主自身が買い手を見つけた場合でも、不動産会社に報告義務がないため、自由度が高いのも特徴です。

一方で、デメリットもあります。不動産会社からすると、専任契約に比べて優先度が下がることがあるため、販売活動が積極的に行われない可能性があります。また、進捗報告義務もないため、売主が販売状況を把握しにくい点も考慮が必要です。

一般媒介契約を選ぶ場合は、不動産会社の販売力や対応力をよく見極め、複数社の活動状況を把握できるよう準備しておくことが大切です。

【まとめ】専任媒介と専属専任媒介の違いを徹底解説

「専任媒介」と「専属専任媒介」は、どちらの契約も、依頼する不動産会社が1社なのは同じですが、状況報告をする頻度や、不動産流通機構(レインズ)への登録のタイミングなど違いがあります。

それぞれの契約には異なるメリット・デメリットがあり、どちらを選ぶかは物件売却に対しての本気度により選ぶことになります。

特徴を理解して、間違いのないように自分にあった媒介契約を結ぶようにしましょう。

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• 専任媒介と専属専任媒介は不動産会社1社のみと契約する形態である
• 専属専任媒介では売主が自ら買主を見つけることができない
• 専任媒介では売主が直接買主を見つけた場合に直接取引が可能
• 専属専任媒介は1週間に1回以上の進捗報告義務がある
• 専任媒介は2週間に1回以上の進捗報告義務がある
• 専属専任媒介の方がレインズへの登録期限が短い（5日以内）
• 専任媒介はレインズへの登録期限が7日以内である
• 専属専任媒介は情報流通が速く売却スピードを重視したい人向け
• 専任媒介は柔軟性を重視したい人に適している
• 両者とも契約期間は最長3ヶ月と定められている
• 契約中に他社と重複契約を結ぶと違約金が発生する場合がある
• 専属専任媒介では不動産会社への依存度が高く慎重な選択が必要
• 専任媒介は売主の自由度が高い分不動産会社の力量が重要になる
• 囲い込みのリスクがあるため契約前に会社の実績を確認すべき
• 物件や売却目的に合わせて契約形態を選ぶことが大切である
• 売却を依頼する不動産会社を探す時は一括査定サイトを利用する

>>専属専任・専任・一般 3つの媒介契約はどれを選べばいいの？>>