【亀岡市の不動産売却】専属専任・専任・一般 3つの媒介契約はどれを選べばいいの？　　

不動産（土地・建物・マンション）の売却をする場合、売却を依頼する不動産会社と媒介契約を結ぶことになります。

媒介契約には3種類あり、それぞれ特徴が異なっており、どれを選ぶかで売却活動の質が変わってきます。

この記事では亀岡市の不動産売却で失敗しないように、亀岡市で現役宅建士として働く私が3つの媒介契約の内容と選ぶポイントを解説します。

亀岡市の不動産売却の流れに関しては、
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＼この記事で分かることの目次／

媒介契約とは不動産会社に売却を依頼する契約

媒介契約とは、不動産会社との間で不動産（土地・建物・マンション）の売却を任せる契約です。

契約書の条文の中で注目するポイントは下記の6つです。

• 売却に向けての活動に関すること
• 買主が見つかった後に不動産会社がしなければならないこと
• 違約金に関すること
• 報酬に関すること
• 契約期間に関すること
• 販売金額

売却に向けての活動に関すること

物件の「不動産流通機構」への登録

下記イラストのように「不動産流通機構」へ登録すると売却を依頼した不動産会社以外にも物件の情報が公開されて、他の不動産会社でも売却を任せた不動産を紹介することが可能になります。

不動産流通機構への登録は売却をするための強力な手段となります！

販売状況の報告

2週間に1回、1週間に1回、販売状況の報告をする決まりがあります。「メールで報告・文章で報告」の旨の記載があります。

買主が見つかった後に不動産会社がしなければならないこと

契約前に買主宛に「重要事項説明」をすること

後のトラブル防止のために買主に対して、物件に関する重要なことを宅地建物取引士が説明しなければなりません。

契約書を作成して売主・買主の売買契約を締結させること

口約束ではダメなので、しっかりと契約書を作って売主・買主の契約をしなければなりません。

引渡し時の所有権移転登記などができるように手配すること

所有権移転などの登記に関することは素人ではムリなので司法書士を手配して、取引が成功するようにしなければなりません。

違約金に関すること

専属専任媒介や専任媒介では、依頼した不動産会社以外を通して不動産の売却ができない決まりですが、依頼した不動産会社以外を通してこっそり売却してしまった場合に違約金が発生します。

専任媒介では自分自身が見つけてきた買主に売却ができますが、依頼した不動産会社が連れてきた買主と、こっそり直接売却をしてしまった場合にも違約金が発生します。

報酬（仲介手数料）に関すること

不動産会社が売却を成功した時に発生する報酬（仲介手数料）はいくらで、いつ支払うのか。

媒介契約の時点で事前に決めておきます。

契約期間に関すること

専属専任媒介・専任媒介契では媒介契約の期間の定めがあります。

基本的に最長3ヶ月以内ですが、以内なので1ヶ月でも2ヶ月でも問題ありません。

販売金額

売却を依頼する不動産をいくらで売りに出すのか記載します。

不動産会社によってはこの部分を自筆にされているところもあります。

媒介契約は3種類！それぞれの特徴を解説！

専属専任媒介契約

専属専任媒介契約は売却を任せる不動産会社は1社のみで、その不動産会社が見つけてきた買主にしか売却することができません。

専属専任媒介契約には積極的に売却をするための決まりがあります。

専属専任媒介契約を締結した日から5日以内に「不動産流通機構（レインズ）」に登録して「登録証明書」を売主に交付しなければなりません。

1週間に1回は、販売状況の報告を行わなければなりません。

専任媒介契約の期間は3ヶ月以内と決まっています。

専任媒介契約

専任媒介契約は売却を任せる不動産会社は1社のみで、自分自身で買主を見つけて取引することも可能です。

専任媒介契約には積極的に販売をするための決まりがあります。

専任媒介契約を締結した日から7日以内に「不動産流通機構（レインズ）」に登録して「登録証明書」を売主に交付しなければなりません。

2週間に1回は、販売状況の報告を行わなければなりません。

専任媒介契約の期間は3ヶ月以内と決まっています。

一般媒介契約

一般媒介契約は複数の不動産会社に売却の依頼をすることが可能です。

一般媒介契約では複数の不動産会社に売却の依頼ができます。

どの不動産会社に依頼しているのか告知する「明示型」と告知しない「非明示型」があります。

一般媒介契約では積極的に販売活動をするための決まりがありません。

「不動産流通機構」への登録義務と販売状況の報告の義務はありません。

一般媒介の契約期間の定めはありませんが、3ヶ月ごとに更新することが多いです。

各媒介契約のまとめ

	専属専任媒介	専任媒介	一般媒介
複数の不動産会社への依頼	できない	できない	できる
契約期間の定め	3ケ月以内	3ケ月以内	なし
不動産流通機構への登録義務	5日以内	7日以内	なし
状況報告義務	1週間に1回	2週間に1回	なし
自己発見取引	できない	できる	できる

どの媒介契約にするのがいいのか？

どの媒介契約がいいのか決めるポイントです。

• 売却を任せたい不動産会社が決まっていれば、専属専任・専任媒介
• 売却を急ぐ場合や力を入れて欲しい場合　専属専任・専任媒介
• 人気な場所　専属専任・専任媒介
• 不動産会社が1社にしぼれない　一般媒介
• 不人気な場所　一般媒介

売却を任せたい不動産会社が決まっていれば、専属専任・専任媒介

この会社に任せたい！というのが決まっているのであれば、専属専任か専任媒介がいいでしょう。

基本的にはその不動産会社が希望する媒介契約を結べば問題ないです。

1社だけに任せるのであれば、不動産会社も安心して売却活動を行うことができます。

売却を急ぐ場合や力を入れて欲しい場合　専属専任・専任媒介

専属専任・専任媒介契約では積極的に売却するための決まりがあります。

特に定期的な販売状況の報告の義務があり、その度に不動産会社とのやりとりができます。

定期的に担当者に物件を販売させる気にさせることができたり、売れるためにはどうすればいいかを考えさせるタイミングを作ることができるので、売却に力を入れて欲しい場合は専属専任・専任媒介契約にするべきです。

亀岡市の人気な場所　専属専任・専任媒介

駅から徒歩10分のような、人気のある場所ほどすぐに問い合わせが入ることが多く、複数の業者に依頼しているとトラブルになりやすいので1社に任せた方がいい。

複数の不動産会社に依頼してしまうと、問い合わせが分散してしまいます。例えばA社、B社の両方から同じ時間に同じ金額で購入の申込が入ったりすることもあり、もめる原因になってしまいます。

不動産会社を1社にしぼれない場合　一般媒介

一括売却査定サイトなどでいろんな不動産会社に査定を依頼して、どの業者も良さそう！断れない！という感じであれば一般媒介契約で各不動産会社を競わせるようなやり方がおすすめ。

亀岡市の不人気な場所は　一般媒介

不人気な場所ほど専任媒介契約で売却活動に力を入れてもらうべきとも思いますが、亀岡市の場合、畑野町や別院町だったりは専任で預けて広告を頑張ったとしても、そもそもの需要が低く他の不動産会社も興味がない場合が多く拡散されず効果が薄くなりがちです。
であれば一般媒介契約で色んな不動産会社に自社預り物件として扱ってもらった方が、長期戦になっても情報が行き渡りやすいのでおすすめです。

不動産の条件や状況に応じて納得のいく媒介契約を選ぼう！

媒介契約の種類によって売却活動の質も変化します。

売却を急ぐ理由があるから専属専任媒介で早急に力を入れて欲しい。遅くなっても高く売却したいから一般媒介でいろんな業者に任せよう。などいろいろ状況に応じて契約の種類は決めるべきです。

どの媒介契約にもメリットがあるので最終的には不動産会社との担当者とも相談をして納得のいく媒介契約を結びましょう。

	専属専任媒介	専任媒介	一般媒介
複数の不動産会社への依頼	できない	できない	できる
契約期間の定め	3ケ月以内	3ケ月以内	なし
不動産流通機構への登録義務	5日以内	7日以内	なし
状況報告義務	1週間に1回	2週間に1回	なし
自己発見取引	できない	できる	できる

亀岡市の不動産売却の流れに関しては、
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