不動産の売却の活動中の人
「不動産を売ろうと、不動産会社に広告をしてもらっているけど、なかなか売れない・・・なんでだろう？どうしたら売れるんだろうか」
亀岡市の不動産会社で宅建士をしているMAXXです！
不動産を売りに出しているけど、なかなか売れなくて困っていませんか。
不動産売却は、やり方を間違えなければ、1年あればほとんどの物件が売れており、売れない理由はパターンが決まっています。
売れない理由5選
- 販売金額が高い
- 需要の少なすぎる場所
- 物件の見た目が悪い
- 買主の負担が多い
- 広告が不十分
売れない理由の１番としては「販売金額が高い」ということです。自分では価値があると思って付けた値段だけど、第三者はそうは思っていないかもしれません。
この記事では、不動産がなかなか売れない理由と、改善方法について亀岡市で宅建士をしている私が解説致します。
この記事を参考にして頂き不動産売却を成功させましょう。
>>【失敗しない】亀岡市で不動産売却する時のオススメの方法を亀岡の宅建士が解説！>>
この記事を書いている私は
亀岡市で生まれ育って35年以上
「宅地建物取引士」の国家資格を所有して、亀岡市の不動産屋にて現役宅建士として勤務中
これまでに何人もの不動産売却の相談を受け売却のお手伝いをさせて頂いています。
インスタでは土地探しや注文住宅のこと
Xでは日ごろの不動産屋のこと、不動産投資のこと
＼亀岡市の不動産売却依頼も承ります！／
不動産売却の全体的な流れに関してはこちら
>>【亀岡市の宅建士による】不動産（家・土地）の査定から売却までの全体の流れと方法を徹底解説！>>
不動産(土地・戸建)がなかなか売れない理由5選
不動産が売れない理由は以下の5点が挙げられます。
- 販売金額が高い
- 需要の少なすぎる場所
- 物件の見た目が悪い
- 買主の負担が多い
- 広告が不十分
この中でも一番の理由は「販売金額が高い」です。
各項目の解説をしていきます。
不動産の販売金額が高い
不動産が売れない理由で最も多いのは販売金額が高いことです。
自分では価値があると思っている不動産でも、第三者の目線からすると、そうでもなく金額の高い物件になっている可能性があります。
相場の範囲内であっても、他と比較すると条件が悪く、金額が高くなってしまっていることがあります。
- 災害の区域に該当している
- リフォームで相当の金額が必要になってしまう
- 土地が高台になっている
- ガケ条例に該当している
- 需要より広い土地なのに坪単価が周辺と同じ
スーパーで1本100円の大根が大量に売られている隣で、何も変わらない1本500円の大根が売っていたとしても売れる可能性はとても低いです。買主の感覚としてはそんな感覚です。
改めて自分の不動産の金額が高くないか、依頼している不動産会社とも相談をしてみましょう。
需要の少なすぎる場所
人気の低い場所だと売れにくくなります。亀岡市でいうと、畑野町や東別院町や西別院町の物件は苦戦しやすい場所です。
この場合は金額の問題ではなく、そもそも需要が無い場合が多いので、金額を下げても意味がない可能性があります。
何十年も放置した土地で、森のように草木が生い茂っており、水道管すら引かれていないような場合は、低い金額でも苦戦する可能性があります。
金額を下げたり、生い茂った草木を伐採したりして、うまくアピールして買い手を探しましょう。
不動産会社には、不動産流通機構(レインズ)の登録だけは切らさずにお願いして「売れたらラッキー」という気持ちで、じっくり待つしかありません。
物件の見た目が悪い
見た目が悪い物件は悪い印象を与えやすいです。
定期的に物件のメンテナンスをするようにしましょう。
土地の場合は長年放置して草木が生い茂っている場合が多いので、キレイにするようにしましょう。
中古戸建の場合も、出来る限り荷物は撤去しましょう。
買主の負担が多い
不動産を買った後に、買主がしなければならない事が多い物件は売れにくい物件です。
買主の負担とは以下のものがあります
- 家具などの動産類を撤去をしなければならない
- 古家を解体しなければならない
- 土地の改良をしなければならない
- 上下水道の引込をしなければならない
- 都市計画法の許可を受けなければならない
不動産購入以外に費用がが掛かると、物件価格から更に必要な金額が増えるので、買主としては萎えてしまうことになります。
買主が必要となる金額のことも把握して、改めて条件見直しをしてみましょう。
広告が不十分
売却を依頼した不動産会社が、広告活動をしていない場合、売れにくくなります。
不動産流通機構(レインズ)の登録は切らさずに
不動産流通機構(レインズ)の登録は切らさずに継続してもらうことが最低限必要です。
不動産流通機構の期限は3ヶ月で自動で削除されてしまうので、不動産会社が更新をしなければ削除されたままになります。
不動産会社には不動産流通機構(レインズ)の更新を行っているか確認しましょう。
インターネット広告が強力
新聞に入っている折り込みチラシより、インターネットでの広告が強力です。
最低限以下のポータルサイトのどれかに登録はしてもらうようにしましょう。
今の時代、紙のチラシよりインターネットでの広告の方が圧倒的に反響があります。
囲い込みには注意
売主側と買主側からの両方からの仲介手数料を得るために、イラストのように他の不動産会社には情報を渡さず自社のみで売却をしようとすること。
他の不動産会社に情報を渡さないので、物件の情報が広がらず売れにくくなってしまいます。
>>【失敗しない】亀岡市で不動産売却する時のオススメの方法を亀岡の宅建士が解説！>>
【改善方法】売れない原因を改善して売却を成功させよう
問題点が分かればそれを改善することで売却は成功しやすくなります。
- 販売金額の見直し
- 見た目を改善する
- 引渡し条件の見直し
- 不動産会社の活動内容を改めて確認する
- 媒介契約の見直し
各項目の解説をしていきます。
販売金額の見直しをする
高く売りたいことが一番の希望だと思いますが、価格が見合っていなければ売れません。
不動産が売れない理由で一番多い原因となっているのは金額が高いことです。
初回の売出し時は少し高めで出して、少しづつ下げていくやり方が一般的ですが、改めて担当者と相談して見直しましょう。
- 利益を多く見すぎていないか
- 災害の区域に該当していないか
- 大幅なリフォームが必要ではないか
- 高台の土地で駐車場の作り直しや、擁壁のやり直しが必要でなはいか
- 需要より広い土地なのに坪単価が周辺と同じで金額が割高になっていないか
買主にとってデメリットがある物件の場合は、相場の範囲内であっても売却が難しい場合もあります。
下げすぎはよくないですが、バランスよく納得のいく金額で調整しましょう。
物件の今の状態を改めて確認する
売りに出してから何ヶ月も経っていると、物件は自分の知っている状態ではない可能性があります。
特に空き家や空き地の場合は、価格を見直す際に改めて物件の状況を確認しましょう
- 雨漏りしている
- 白蟻被害が発性している
- 草木が伸びきっており、見た目が悪くなっている
- 周辺にあらたなライバルが出現している
戸建の場合は、面倒ですがこまめにメンテナンスするのが良いです。土地の場合は、草刈りなども行いましょう。
販売金額を下げずに値段交渉がきたら値引きする考えはNG
販売価格を下げないで、興味のある人が現れたら値引きしようという考えは売れないパターンになります。
上記イラストのように、買主の心理は、できるだけ安く買いたいと思っているので、自分の予算より高い物件には興味を持ちにくくなってしまいます。
値引交渉が来てから値引きするのではなく、値引きをしてもいいと思っているのであれば、思い切って販売価格を下げて売りに出しましょう！
長期間売れない不動産は不動産会社の意見聞いた方がいい
長期間売れない物件は何か原因があります。
自分は販売価格が妥当だと思っていてもそうではない可能性が高いです。
不動産会社の担当者は毎日不動産を見ているプロです。不動産売買に関しては、素人より確かな目を持っています。
長期間売れない場合は、担当者の意見を素直に聞いて改善していく方がいいです。
不動産会社は客観的な目で物件を評価してくれます。自分の希望の金額で売れない場合は、意見を十分に考慮しましょう！
見た目を改善する
見た目のいい物件の方が売れやすいのは確実です。物件をキレイにしましょう！
空き家の場合
- 家具などの動産類は撤去してしまう
- リビングだけでもクロスを貼り替えてしまう
- クモの巣や虫の死骸など掃除する
- 草刈りや木の剪定をする
土地の場合
- 草刈りや木の剪定をする
- 雨漏りや床抜けが酷い古家は解体してしまう
- ゴロゴロしているおっきな石など撤去する
長期間経過した空き家物件や、土地物件は自分の知っている見た目と違う場合があります。
害虫の発生や台風で物が飛んで、近隣の迷惑になる可能性もあるのでキレイを保った方がいいです。
売却が完了するまでは自分の所有の物なので責任を持って管理するようにしましょう！
引渡し条件の見直しをする
購入後に買主の負担が多い物件はなかなか売れません。
引渡し条件が買主の負担になるものが多くないか確認しましょう。
- 家具などの動産類の撤去を売主がして引渡す
- 故障している物は売主が修理して引渡す
- 古家は解体して引渡す
- 引越し猶予期間を短くする
買主の条件が良くなることで気に入って頂けるお客様もいらっしゃると思います。
不動産会社の活動内容を改めて確認する
不動産会社の広告活動の内容を改めて確認しましょう。
売れる見込みが少ない物件は、広告活動があまり行われていない可能性もあります。
自分の物件が自社ホームページだけでなく、ポータルサイトにも登録されているか改めて確認しましょう。
チラシ広告やマンション・アパートなどへのポスティングも地味に効果のある場合があります。
自分の物件が掲載されていなかったり、更新がされていないようであれば、再度見直してもらうように不動産会社に依頼しましょう。
物件写真の見直しも効果的
インターネットでの広告はされているけど、写真がなかったり、写真の見た目が悪い場合は撮り直して、良い写真になれば反響が増える場合があります。
上の写真は同じリビングを、同じ時間に撮ったものですが撮影の方法で全然印象が違って見えます。
写真の掲載はマストです！掲載されていない場合はすぐに撮影してもらうように依頼しましょう！
媒介契約を見直してみる
不動産会社があまり広告に積極的ではない場合は媒介契約を見直すか、別の不動産会社に依頼するのも手です。
「一般媒介契約」であれば販売活動を積極的に行う決まりがないので、「専任媒介契約」に変更してもらうことで、積極的に販売活動をする契約となります。
査定サイトを利用して他の不動産会社に依頼するのも手
不動産の売却査定サイトを利用して、改めて自分の物件の査定をして、他の不動産会社に売却を依頼してみるのも手です。
売却査定サイトは、家にいながらでも複数の不動産会社に査定の依頼を出すことができ、そのまま売却をサポートしてもらえるので便利です。亀岡市にも対応しています。
>>・LIFULL HOME'S(ライフルホームズ) 不動産売却>>
上の2サイトだけでも十分に査定の金額は集まると思います。他の不動産会社に売却の依頼をしているが、上手く売却できない旨は必ず伝えましょう。
亀岡市の場合は依頼している不動産会社を変えるだけではあまり効果的ではない
亀岡市の場合は依頼する不動産会社を変えるだけではあまり効果的ではありません。
特に「不動産会社Aの専任媒介」→「不動産会社Bの専任媒介」のような専任媒介の乗り換えはあまり状況は変わりません。
京都市内や、大阪市内の市街地のように地域に不動産会社が何十社もあるような場所であれば、不動産会社のやり方次第で効果が変わると思いますが、亀岡市の場合、広い地域でもないですし、不動産会社の数も多くないので、物件の情報が伝わっていないという事が考え難いです。
他の不動産会社に依頼するのであれば「一般媒介」に変更して、今までの不動産会社へ依頼も継続しつつ、新しい不動産会社に依頼する方が効果はあると思います。
値段を変えて乗り換えは意味がない
今まで「不動産会社Aの専任媒介で2000万円」で出していた物件を、「不動産会社Bの専任媒介で1800万円」にして売りに出し、売却が決まった場合、不動産会社を変えたから売れたのではなく、価格を下げたから売れたという理由の方が大きいと思います。
「不動産会社Aの専任媒介で1800万円」で売りにだしても、同じ買主が買いに来て売れていた可能性は高いでしょう。
どんな不動産でもいつかは売れている
どんなに売りづらい物件でも、ある日突然問い合わせがあって、購入希望者が現れています。
私が売却を担当した物件の中に、需要が無く売れる可能性の低い土地がありましたが、6年売りに出して売却できた物件もあります。
今回の記事を参考にして頂き、問題点を改善して売却を成功させましょう。
不動産が売れない理由まとめ
- 販売金額が高い
- 需要の少なすぎる場所
- 物件の見た目が悪い
- 買主の負担が多い
- 広告が不十分
改善方法まとめ
- 販売金額の見直し
- 見た目を改善する
- 引渡し条件の見直し
- 不動産会社の活動内容を改めて確認する
- 媒介契約の見直し
>>【失敗しない】亀岡市で不動産売却する時のオススメの方法を亀岡の宅建士が解説！>>
亀岡市の不動産売却おまかせください！
亀岡市で生まれ育って30年以上！
「宅地建物取引士」の国家資格を所有して、亀岡市の不動産屋にて現役宅建士として勤務中！
これまでに何人もの不動産売却の相談を受け売却のお手伝いをさせて頂いています。
＼売れるまで無料で活動します／
