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【亀岡市】高低差のある土地は要注意!ガケ条例について宅建士が解説!

ガケ条例が気になる人
「気になる土地に"ガケ条例"って書いてあるんだけどこれはなに?」

土地を探す際に、物件が「ガケ条例」に該当していると注意が必要です。

ガケ条例とは、隣接地や道路などに、角度30°以上で高低差が2m以上ある場合に規制を受け、高低差付近に建物が建てれなかったり、ガケが崩れないように擁壁を作る必要があり、平坦な土地に建築するより費用が必要になる可能性が高いです。最悪の場合建築ができない場合もあるので、購入前にはしっかり確認しておくべきです。

この記事では、ガケ条例について亀岡市の不動産屋で宅建士として勤務中の私が、これまでの知見を基にイラストを交えて解説します。

この記事を書いている私は

亀岡市で生まれ育って35年以上
国家資格の「宅地建物取引士」を所有して、亀岡市の不動産屋にて現役宅建士として勤務中
これまでに何人もの土地探しのお手伝いをして注文住宅の完成を見届けています!

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【亀岡市】土地探しの方法から購入して注文住宅を建てるまでの流れを宅建士が解説

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ガケ条例の概要

ガケ条例の概要
ガケ条例の概要

ガケ付近の家は土砂崩れによって危険が及ぶ可能性があるので、危険を避けるためにガケ条例の規制を受けます。

都道府県によって規制内容が変わりますが、京都府では2m以上で傾斜30°以上の高低差があるとガケ条例に該当します

物件を見に行く際は周りや敷地内に高低差がないか確認するようにしましょう。

亀岡市西つつじヶ丘
亀岡市西つつじヶ丘

ガケ条例の規制内容

亀岡市西つつじヶ丘
亀岡市西つつじヶ丘

ガケ条例ではガケ上と、ガケ下で以下のような規制がされています。

ガケ上(自分の土地が高い場合)

ガケ条例(ガケ上の規制)
ガケ条例(ガケ上の規制)

上のイラストのように、ガケ上のガケ条例では、ガケの下端から「水平距離がガケの高さの2倍に相当する距離以内の位置」には居室がある建物を建てることができません。

ガケ下(自分の土地が低い場合)

ガケ条例(ガケ下の規制)
ガケ条例(ガケ下の規制)

ガケ下のガケ条例では、上のイラストのように、ガケの上端から「水平距離がガケの高さの2倍に相当する距離以内の位置」には居室がある建物を建ててはいけません。

ガケとの間に他の土地を挟んでいても該当する

ガケとの間に土地があっても該当する

上のイラストのように、ガケとの間に道路などの他の土地があったとしても、ガケ条例の規制を受けます。

ガケ条例をクリアする方法

ガケ条例に該当していても、以下の点をクリアすれば、建築が可能です。

ガケ上(自分の土地が高い場合)の対処方法

自分の土地高い場合の対策方法は3つです。

  • ガケから離れて建築する
  • 深基礎か杭基礎で建築する
  • ガケ面を技術的基準に適合した擁壁にする

3点イラストと写真にて解説します。

ガケから離れて建築する(ガケ上)

ガケから離れて建築する

ガケの下端から、水平距離が、ガケの高さの2倍に相当する距離以上の位置に家を建てる

上記イラストのように、高さが3mであれば、ガケの下端から6m離した場所であれば建築が可能です。間取りを考える際に駐車場をガケ側に作るなどして工夫したい。

しかし、広い土地であれば可能のですが、空けるスペースのない土地では、思うように家が建てられない可能性があります。

深基礎か杭基礎で建築する

深基礎か杭基礎で建築する

建物の基礎をガケの下端から30度の角度をなす面の下方に当該基礎の底(杭基礎の場合先端)を設置する

ガケから離れずに建築する方法です。建物の基礎部分を下に伸ばして、地盤に伝わった力が、ガケ面に影響を及ぼさないようにします。

上記イラストのように建物の基礎を地面の下に伸ばします。通常の基礎より深くするので、費用が必要になる可能性が高いです。

ガケ面を技術的基準に適合した擁壁にする

ガケ条例をクリアする擁壁
ガケ条例をクリアする擁壁

ガケ面を鉄筋コンクリート造や、間知石練積み造などの安全と認められた構造の擁壁に設置する。

上の写真のようにガケが崩れないように擁壁をがっちりした物にすれば、ガケから離れなくても建築が可能になります。擁壁部分にも建築確認を取得する必要があります。

ガケ下(自分の土地が低い場合)の対処方法 

ガケ下は、ガケ上より対策がしにくくなっています。

  • ガケから離れて建築する
  • 土砂が崩れても耐えられる土留めか擁壁を造る

ガケから離れて建築する(ガケ下)

ガケから離れて建築する(ガケ下)

がけの上端から、水平距離がガケの高さの2倍に相当する距離以上離した場所に家を建てる

ガケ上の時と同じです。イラストのように高さが3mであれば、ガケの上端から6m離した場所であれば建築が可能です。

駐車スペースをガケ側に作ったりして逃れたいですが、ガケ上と同じように広い土地でなければ、家を建てるスペースが狭くなります。

土砂が崩れても耐えられる土留めか擁壁を造る

頑丈な土留めか擁壁を造る
頑丈な土留めか擁壁を造る

ガケと家の間に土留(とどめ)を造り、土砂崩れが起きても食い止める対策をするか、ガケ上の時と同じようにガケが崩れないように擁壁を設置すれば、ガケから離れなくても建築が可能です。

ガケ下の場合、ガケ面は自分の敷地ではない場合が多いので、擁壁を設置する場合は、ガケ面の所有者との話し合いが必要となります。

亀岡市のガケ条例の規制を受けない例外

亀岡市南つつじヶ丘
亀岡市南つつじヶ丘

現に高さが2m以上あっても、ガケ条例の規制を受けない場合もあります。

開発許可を受けた団地

大規模開発により、地域全体で高低差の安全対策がされた団地であれば、ガケ条例の制限を受けない場合があります。

亀岡市であれば、南つつじヶ丘や、西つつじヶ丘美山台2丁目の一部などは、土地開発の際にガケ条例をクリアする対策が許可されており、ガケ条例の制限を受けなくなっています。

開発許可を受けているかどうかは亀岡市役所にて確認することが可能です。

高低差がガケではなく工作物の場合

高さ2m以上の工作物の場合

上のイラストのように2m以上の高さがあったとしても、工作物である場合はガケ条例の制限を受けません。

ブロックで積まれたガレージなどは、それに該当します。

公共の道路などがガケ上にある場合

公共の道路などがガケ上にある場合

イラストのように、亀岡市所有の道路や公園などの公共の物がガケ上にある場合は、ガケ条例の規制を受けません。

公共の物がガケ上にある場合は、ガケ面が擁壁などで強固にしてあると思います。

ガケ条例の土地に家を建てるメリット

ガケ条例の土地に家を建てるメリットもあります。

見晴らし・景色が良い

亀岡市のガケ上のお家からの景色
亀岡市のガケ上のお家からの景色

ガケ上の土地は隣地より高い位置に家を建てることになるので、障害物がなくなり見晴らし・景色が良い場合があります。

上の写真はガケ上のお家からの景色ですが、亀岡市内が見渡せます。

2階にリビングを持っていくと日当たりと見晴らしの良さ両方が手に入ります!

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相場より土地代が安く買える可能性が高い

ガケ条例に該当していると、擁壁の設置や深基礎の対応が必要になり、別途費用が掛かる分、土地価格が相場より低い傾向にあります。

長期間売れていない物件であれば値引き交渉に応じてもらえる可能性もあり、工事代を含めても安く仕上げれる場合があります。

ガケ条例の土地に家を建てるデメリット

ガケ条例に土地に家を建てるデメリットは以下のようなものです。

土地の加工費が必要になる

ガケ条例をクリアするために、擁壁の設置や深基礎での対応などが必要となり、通常より工事の費用が必要となります。

ガケ条例の土地い建築を検討する場合は、別途費用を計算しておく必要があります。

平坦な土地よりリスクがある

ガケ条例をクリアしたとしても、世の中何が起こるか分からない。ということもあり、巨大地震などの天災地変により、ガケが崩れる可能性は0ではありません。

【まとめ】ガケ条例の土地は注意したうえで購入しましょう

ガケ条例の概要
ガケ条例の概要

30°以上の角度で2m以上の高低差があると、ガケ条例の規制を受けます。

高低差のある部分から建物を離したり、ガケが崩れないように擁壁を作る必要があり、平坦な土地に建築するより費用が必要になる可能性が高くなります。最悪の場合建築ができない場合もあるので、購入前にはしっかり確認しておくべきです。

ガケ上の対処方法

  • ガケから離れて建築する
  • 深基礎か杭基礎で建築する
  • ガケ面を技術的基準に適合した擁壁にする

ガケ下の対処法

  • ガケから離れて建築する
  • 土砂が崩れても耐えられる土留めか擁壁を造る

ガケ条例の土地でも上手に対処することで十分に家を建てることができ、工事が必要な分土地代が安く買えたり、敷地が高い場合眺望が良かったりと、悪いことばかりではありません。

ガケ条例の土地は売れ残っている事が多く値引き交渉もしやすいので、一度検討してみてはいかがでしょうか?

【亀岡の宅建士が解説】亀岡市の注文住宅のおすすめは?工務店・ハウスメーカー21社のまとめ

注文住宅で失敗しないために

注文住宅をどこで建てようか迷っているなら、複数の業者を比較検討して決めることが大切です。人生で1度のマイホームづくりは大きな借金をして挑むものなので、失敗すると今後の生活にも支障をきたし後悔してもしきれません。

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