【亀岡市】高低差のある土地は要注意！ガケ条例について宅建士が解説！

土地を探す際に、物件が「ガケ条例」に該当していると注意が必要です。

ガケ条例とは、隣接地や道路などに、角度30°以上で高低差が2ｍ以上ある場合に規制を受け、高低差付近に建物が建てれなかったり、ガケが崩れないように擁壁を作る必要があり、平坦な土地に建築するより費用が必要になる可能性が高いです。最悪の場合建築ができない場合もあるので、購入前にはしっかり確認しておくべきです。

この記事では、ガケ条例について亀岡市の不動産屋で宅建士として勤務中の私が、これまでの知見を基にイラストを交えて解説します。

【亀岡市】土地探しの方法から購入して注文住宅を建てるまでの流れを宅建士が解説

【亀岡の宅建士が解説】亀岡市の注文住宅のおすすめは？工務店・ハウスメーカー21社のまとめ

ガケ条例の概要

ガケ付近の家は土砂崩れによって危険が及ぶ可能性があるので、危険を避けるためにガケ条例の規制を受けます。

都道府県によって規制内容が変わりますが、京都府では2ｍ以上で傾斜30°以上の高低差があるとガケ条例に該当します。

物件を見に行く際は周りや敷地内に高低差がないか確認するようにしましょう。

ガケ条例の規制内容

ガケ条例ではガケ上と、ガケ下で以下のような規制がされています。

ガケ上（自分の土地が高い場合）

上のイラストのように、ガケ上のガケ条例では、ガケの下端から「水平距離がガケの高さの2倍に相当する距離以内の位置」には居室がある建物を建てることができません。

ガケ下（自分の土地が低い場合）

ガケ下のガケ条例では、上のイラストのように、ガケの上端から「水平距離がガケの高さの2倍に相当する距離以内の位置」には居室がある建物を建ててはいけません。

ガケとの間に他の土地を挟んでいても該当する

上のイラストのように、ガケとの間に道路などの他の土地があったとしても、ガケ条例の規制を受けます。

ガケ条例をクリアする方法

ガケ条例に該当していても、以下の点をクリアすれば、建築が可能です。

ガケ上（自分の土地が高い場合）の対処方法

自分の土地高い場合の対策方法は3つです。

• ガケから離れて建築する
• 深基礎か杭基礎で建築する
• ガケ面を技術的基準に適合した擁壁にする

3点イラストと写真にて解説します。

ガケから離れて建築する（ガケ上）

ガケの下端から、水平距離が、ガケの高さの2倍に相当する距離以上の位置に家を建てる。

上記イラストのように、高さが3ｍであれば、ガケの下端から6ｍ離した場所であれば建築が可能です。間取りを考える際に駐車場をガケ側に作るなどして工夫したい。

しかし、広い土地であれば可能のですが、空けるスペースのない土地では、思うように家が建てられない可能性があります。

深基礎か杭基礎で建築する

建物の基礎をガケの下端から30度の角度をなす面の下方に当該基礎の底（杭基礎の場合先端）を設置する。

ガケから離れずに建築する方法です。建物の基礎部分を下に伸ばして、地盤に伝わった力が、ガケ面に影響を及ぼさないようにします。

上記イラストのように建物の基礎を地面の下に伸ばします。通常の基礎より深くするので、費用が必要になる可能性が高いです。

ガケ面を技術的基準に適合した擁壁にする

ガケ面を鉄筋コンクリート造や、間知石練積み造などの安全と認められた構造の擁壁に設置する。

上の写真のようにガケが崩れないように擁壁をがっちりした物にすれば、ガケから離れなくても建築が可能になります。擁壁部分にも建築確認を取得する必要があります。

ガケ下（自分の土地が低い場合）の対処方法　

ガケ下は、ガケ上より対策がしにくくなっています。

• ガケから離れて建築する
• 土砂が崩れても耐えられる土留めか擁壁を造る

ガケから離れて建築する（ガケ下）

がけの上端から、水平距離がガケの高さの2倍に相当する距離以上離した場所に家を建てる

ガケ上の時と同じです。イラストのように高さが3ｍであれば、ガケの上端から6ｍ離した場所であれば建築が可能です。

駐車スペースをガケ側に作ったりして逃れたいですが、ガケ上と同じように広い土地でなければ、家を建てるスペースが狭くなります。

土砂が崩れても耐えられる土留めか擁壁を造る

ガケと家の間に土留（とどめ）を造り、土砂崩れが起きても食い止める対策をするか、ガケ上の時と同じようにガケが崩れないように擁壁を設置すれば、ガケから離れなくても建築が可能です。

ガケ下の場合、ガケ面は自分の敷地ではない場合が多いので、擁壁を設置する場合は、ガケ面の所有者との話し合いが必要となります。

亀岡市のガケ条例の規制を受けない例外

現に高さが2ｍ以上あっても、ガケ条例の規制を受けない場合もあります。

開発許可を受けた団地

大規模開発により、地域全体で高低差の安全対策がされた団地であれば、ガケ条例の制限を受けない場合があります。

亀岡市であれば、南つつじヶ丘や、西つつじヶ丘美山台2丁目の一部などは、土地開発の際にガケ条例をクリアする対策が許可されており、ガケ条例の制限を受けなくなっています。

開発許可を受けているかどうかは亀岡市役所にて確認することが可能です。

高低差がガケではなく工作物の場合

上のイラストのように2ｍ以上の高さがあったとしても、工作物である場合はガケ条例の制限を受けません。

ブロックで積まれたガレージなどは、それに該当します。

公共の道路などがガケ上にある場合

イラストのように、亀岡市所有の道路や公園などの公共の物がガケ上にある場合は、ガケ条例の規制を受けません。

公共の物がガケ上にある場合は、ガケ面が擁壁などで強固にしてあると思います。

ガケ条例の土地に家を建てるメリット

ガケ条例の土地に家を建てるメリットもあります。

見晴らし・景色が良い

ガケ上の土地は隣地より高い位置に家を建てることになるので、障害物がなくなり見晴らし・景色が良い場合があります。

上の写真はガケ上のお家からの景色ですが、亀岡市内が見渡せます。

相場より土地代が安く買える可能性が高い

ガケ条例に該当していると、擁壁の設置や深基礎の対応が必要になり、別途費用が掛かる分、土地価格が相場より低い傾向にあります。

長期間売れていない物件であれば値引き交渉に応じてもらえる可能性もあり、工事代を含めても安く仕上げれる場合があります。

ガケ条例の土地に家を建てるデメリット

ガケ条例に土地に家を建てるデメリットは以下のようなものです。

土地の加工費が必要になる

ガケ条例をクリアするために、擁壁の設置や深基礎での対応などが必要となり、通常より工事の費用が必要となります。

ガケ条例の土地い建築を検討する場合は、別途費用を計算しておく必要があります。

平坦な土地よりリスクがある

ガケ条例をクリアしたとしても、世の中何が起こるか分からない。ということもあり、巨大地震などの天災地変により、ガケが崩れる可能性は0ではありません。

【まとめ】ガケ条例の土地は注意したうえで購入しましょう

30°以上の角度で2ｍ以上の高低差があると、ガケ条例の規制を受けます。

高低差のある部分から建物を離したり、ガケが崩れないように擁壁を作る必要があり、平坦な土地に建築するより費用が必要になる可能性が高くなります。最悪の場合建築ができない場合もあるので、購入前にはしっかり確認しておくべきです。

ガケ条例の土地でも上手に対処することで十分に家を建てることができ、工事が必要な分土地代が安く買えたり、敷地が高い場合眺望が良かったりと、悪いことばかりではありません。

ガケ条例の土地は売れ残っている事が多く値引き交渉もしやすいので、一度検討してみてはいかがでしょうか？

【亀岡の宅建士が解説】亀岡市の注文住宅のおすすめは？工務店・ハウスメーカー21社のまとめ

注文住宅で失敗しないために

注文住宅をどこで建てようか迷っているなら、複数の業者を比較検討して決めることが大切です。人生で1度のマイホームづくりは大きな借金をして挑むものなので、失敗すると今後の生活にも支障をきたし後悔してもしきれません。

工務店・ハウスメーカー選びで失敗しないためにも、複数社を比較して決めることをオススメしています。

複数社から情報収集しておくことで、家づくりの知識も増え、自分の好みのデザインを得意としている工務店・ハウスメーカーを見つけることもできます。気になる料金面の比較ができれば、金額で失敗する可能性が大きく減ります。

複数社の比較には「LIFULL HOME’S（ライフルホームズ）」が便利

亀岡市であれば「LIFULL HOME’S（ライフルホームズ）」を利用すれば、最低限検討すべき工務店・メーカーのカタログが揃えられます。

注文住宅の建築業者が決まっていないのであれば、イメージづくりの為にも、まずは「LIFULL HOME’S（ライフルホームズ）」から資料請求するのがおすすめです。

・LIFULL HOME'S(ライフルホームズ)資料請求のページ

LIFULL HOME’S（ライフルホームズ）について

LIFULL HOME’S（ライフルホームズ）は一部上場している「株式会社LIFULL」が運営しているサイトで、テレビCMやYouTubeのCMで目にされた方も多いのではないでしょうか。

物件探しのサイトをイメージされるかもしれませんが、注文住宅の工務店・ハウスメーカー探しをすることも可能です。スマホで簡単に複数社の資料・カタログ請求が可能でとても便利です。

完全無料でカタログ集めができる

LIFULL HOME’S（ライフルホームズ）の利用料は完全に無料です。

カタログをどれだけ請求しても、LIFULL HOME’S（ライフルホームズ）への手数料もかかりませんし、依頼した工務店・ハウスメーカー側からも料金を請求されることもありません。

資料請求を依頼すると即もらえる「はじめての家づくりノート」がとても便利

資料請求の依頼が完了するとLIFULL HOME’S（ライフルホームズ）から「はじめての家づくりノート」が登録したメールアドレスに届きます。

家づくりのための知識や、業者との打ち合わせ内容を記録していくページがあり、これから家づくりをするのに便利で手放せない作りになっています。

この「はじめての家づくりノート」が無料なのは非常に優秀と、利用した方からは高評価を受けています。

＼はじめての家づくりノートを手に入れよう／

LIFULL HOME’S（ライフルホームズ）の注文住宅一括資料請求ページへ

LIFULL HOME’S（ライフルホームズ）についてはこちらの記事で詳しく解説しています。
>>亀岡市で注文住宅の検討するならLIFULL HOME’S（ライフルホームズ）のカタログ一括請求を利用しよう>>

【亀岡市】注文住宅を建てるならLIFULL HOME’S（ライフルホームズ）のカタログ一括請求を利用しよう

亀岡市で家を建てようと思っている人「注文住宅をどこで建てればいいのか決まってない、良い探し方はないだろうか？」「LIFULL HOME’S（ライフルホームズ）の注文住宅カタログ一括 ...